Informacje prawne
W tej zakładce zamieszczane są informacje dotyczące strony prawnej w działalności pośrednika w obrocie nieruchomościami.
Czynności prawne i oświadczenia woli
Definicja czynności prawnej i oświadczenia woli
1. Czynność prawna
W doktrynie polskiej i obcej nie wypracowano przyjętej powszechnie definicji prawnej czynności prawnej. Na ogół przyjmuje się, że zasadniczą treścią czynności prawnej jest oświadczenie woli jako kwalifikacja określonego zachowania się. Czynność prawna wywołuje także nie objęte oświadczeniem woli skutki prawne, które wynikają z ustawy, zasad współżycia społecznego i ustalonych zwyczajów. Funkcją oświadczenia będącego koniecznym składnikiem każdej czynności prawnej jest wywołanie skutku w postaci ustanowienia, zamiany lub zniesienia stosunku prawnego.
Treść czynności prawnej w zakresie jej skutków znalazła uregulowanie w art. 56 kodeksu cywilnego. Czynność prawna jako działanie podmiotu mająca na celu wywołanie określonych skutków prawnych w sferze prawa cywilnego, którego cechą charakterystyczną jest równorzędność stron, czyli żadna ze stron, niezależnie czy jest to osoba fizyczna, czy osoba, nie jest podporządkowana drugiej stronie. Istotnym elementem konstytuującym czynność prawną jest oświadczenie woli. Czynnością prawną jest rozporządzenie majątkiem lub spełnienie świadczenia w ramach stosunku zobowiązaniowego. Czynnością prawną nie jest wyrok sądowy, czy też akty władzy administracyjnej, publicznej, np. decyzje, które mają jednak stanowić przesłankę od której zależy skuteczność czynności prawnej /art. 156 Kpa/ - nieważność decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości będzie podstawą żądania zwrotu tej nieruchomości.
Wśród czynności prawnych typu zobowiązującego, będących przejawem woli co najmniej dwóch stron, dominującą pozycję zajmują umowy. Kodeks cywilny wprowadza naczelną zasadę prawa zobowiązującego w myśl, której strony swobodnie kształtują swój stosunek prawny, byle jego treść nie sprzeciwiała się właściwości tego stosunku, ustawie i zasadom współżycia społecznego /art. 3531 Kc/. Te trzy przesłanki wpływają na zakres zasady swobody, czyli wolności umów.
Do zasad tych należy również zaliczyć obowiązek należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania, a w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej /tj. od przedsiębiorcy wymaga się tzw. zawodowej staranności – art. 355 Kc/.
Do zasad tych należy również zaliczyć obowiązek należytej staranności przy wykonywaniu zobowiązania, a w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej /tj. od przedsiębiorcy wymaga się tzw. zawodowej staranności – art. 355 Kc/.
I właśnie od pośrednika, w oparciu o ustawę o gospodarce nieruchomościami, w szczególności art. 179 ustawy, wymaga się zawodowej staranności. Zagadnienie to szerzej zostanie omówione w osobnym temacie „umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami”. A zatem „szczególna staranność” wymagana jest w przypadku wykonywania umów, których jedna ze stron takiej umowy prowadzi je w ramach prowadzonej przez siebie działalności gospodarczej.
Pamiętamy, że oprócz umów wymienionych w Kodeksie cywilnym, w ustawach szczególnych spotykamy się z umowami nazwanymi, do których stosuje się odpowiednio przepisy Kodeksu cywilnego. Jedną z ważniejszych z umów, na której opiera się działalność pośrednika, poza Kodeksem cywilnym, jest właśnie „umowa pośrednictwa”.
Lecz nie zawsze tak było, pojęcie umowy nazwanej pośrednictwa występuje w obrocie od 1 stycznia 1998 roku, czyli od wejścia w życie ustawy o gospodarce nieruchomościami z dnia 21 sierpnia 1997 roku. Do stycznia 1998 roku w zakresie umów pośrednictwa stosowano bądź przepisy umowy zlecenia bądź kompilację przepisów z umowy agencyjnej i komisu. Miało to różny skutek w postaci dochodzenia roszczenia o zapłatę wynagrodzenia za usługi pośrednictwa, które były rozpatrywane przez sądy bądź w oparciu o art. 744 Kc i art. 746 Kc, bądź w oparciu o art. 761 Kc, czyli tylko wtedy gdy doszło do zawarcia umowy. Czyli cała sfera poczynań pośrednika przez wykonywanie czynności zmierzających do zawarcia umowy na rzecz dającego zlecenie pozostawała bez zapłaty wynagrodzenia, chyba że pośrednik udowodnił poniesione wydatki, które poczynił w celu należytego wykonania zlecenia.
2. Rodzaje czynności prawnych
2. Rodzaje czynności prawnych
Czynności prawne występują w zróżnicowanych postaciach, przyjmuje się podział na:
Czynności jednostronne /np. udzielenie pełnomocnictwa, złożenie ofert, sporządzenie testamentu/ i dwustronne, wymagające złożenia oświadczenia woli przez kilka /co najmniej dwie/ stron stosunku prawnego, a więc umowy. W każdej z tych kategorii można jeszcze dokonać bardziej szczegółowego podziału. Rozróżnia się więc czynności jednostronne według tego, czy do wywołania skutków prawnych niezbędne jest złożenie oświadczenia woli innej osobie albo organowi administracji państwowej lub samorządu terytorialnego. Wyodrębnia się ponadto osobną kategorię uchwał osób prawnych typu korporacyjnego, wymaganych przez prawo przy różnych czynnościach prawnych, np. w sprawach nabycia nieruchomości, zmiany charakteru działalności gospodarczej, zmiany statutu. Należą tu przewidziane w odpowiednich przepisach kodeksu cywilnego i kodeksu handlowego kolegialne decyzje wspólników spółek prawa cywilnego i handlowego, zarządów, rad nadzorczych i walnych zgromadzeń. Uchwały te uważane są za czynności prawne, jednakże przepisy kodeksu cywilnego o czynnościach prawnych stosuje się do nich o tyle, o ile przepisy szczególne nie zawierają własnych, odrębnych unormowań.
Czynności jednostronne /np. udzielenie pełnomocnictwa, złożenie ofert, sporządzenie testamentu/ i dwustronne, wymagające złożenia oświadczenia woli przez kilka /co najmniej dwie/ stron stosunku prawnego, a więc umowy. W każdej z tych kategorii można jeszcze dokonać bardziej szczegółowego podziału. Rozróżnia się więc czynności jednostronne według tego, czy do wywołania skutków prawnych niezbędne jest złożenie oświadczenia woli innej osobie albo organowi administracji państwowej lub samorządu terytorialnego. Wyodrębnia się ponadto osobną kategorię uchwał osób prawnych typu korporacyjnego, wymaganych przez prawo przy różnych czynnościach prawnych, np. w sprawach nabycia nieruchomości, zmiany charakteru działalności gospodarczej, zmiany statutu. Należą tu przewidziane w odpowiednich przepisach kodeksu cywilnego i kodeksu handlowego kolegialne decyzje wspólników spółek prawa cywilnego i handlowego, zarządów, rad nadzorczych i walnych zgromadzeń. Uchwały te uważane są za czynności prawne, jednakże przepisy kodeksu cywilnego o czynnościach prawnych stosuje się do nich o tyle, o ile przepisy szczególne nie zawierają własnych, odrębnych unormowań.
Czynności prawne między żyjącymi /inter vivos/ i na wypadek śmierci /mortis causa/. Te ostatnie mogą być dokonywane tylko przez osoby fizyczne i stają się skuteczne dopiero w chwili śmierci tych osób. Obowiązujące przepisy prawne mają tylko dwa rodzaje czynności prawnych na wypadek śmierci. Są to : rozrządzenie majątkiem przez testament i umowa o zrzeczeniu się przez spadkobiercę ustawowego dziedziczenia po jego przyszłym spadkodawcy /art. 949 w zw. z art. 941 i 1048/. Inne czynności prawne na wypadek śmierci, jak np. umowa mająca charakter umowy o spadek po osobie żyjącej lub darowizna mortis causa są nieważne /jakkolwiek co do darowizny zdania są podzielone/.
Czynności prawne konsensualne i realne. Podstawą tego podziału jest uzależnienie przez normę prawną skuteczności prawnej czynności od samego tylko oświadczenia woli, jak np. umowa sprzedaży, udzielenia pełnomocnictwa /czynność konsensualna/ albo ponadto wydania rzeczy, jak np. przeniesienie własności rzeczy oznaczonej co do gatunku lub rzeczy przyszłej, umowa zastawu, przechowania /czynność realna/.
Czynności prawne zobowiązujące i rozporządzające oraz o podwójnym skutku /zobowiązujaco-rozporządzające/. Podstawą podziału jest także skutek prawny związany z daną czynnością : pierwsze rodzą zobowiązanie do spełnienia określonego świadczenia na rzecz innej osoby, np. umowa o dzieło, najmu czy dzierżawy, a drugie powodują od razu rozporządzenie prawem, czyli zmiany w zakresie przynależności prawa : jego zbycie, obciążenie, ograniczenie lub zniesienie, np. umowa o przeniesieniu własności w wykonaniu umowy sprzedaży, której strony nadały tylko skutki zobowiązujące, o ustanowienie zastawu lub hipoteki, przelew wierzytelności, zwolnienie z długu, ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, zrzeczenie się własności. Czynności prawne o podwójnych skutkach polegają na tym , że wywierają od razu skutki zobowiązujące i rozporządzające, jeżeli strony inaczej nie postanowiły albo jeżeli przepis szczególny inaczej nie stanowi /art. 155 § 1/; wówczas umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości nie tylko zobowiązuje zbywcę, ale i przenosi własność na nabywcę. Podział ten nie obejmuje jednak wszystkich czynności prawnych, są bowiem takie, których nie można zakwalifikować ani do zobowiązujących, ani do rozporządzających. Przykładem są tzw. czynności prawne upoważniające, których treścią jest upoważnienie innej osoby do określonego działania na rzecz mocodawcy, np. udzielenie pełnomocnictwa.
Czynności prawne zobowiązujące i rozporządzające oraz o podwójnym skutku /zobowiązujaco-rozporządzające/. Podstawą podziału jest także skutek prawny związany z daną czynnością : pierwsze rodzą zobowiązanie do spełnienia określonego świadczenia na rzecz innej osoby, np. umowa o dzieło, najmu czy dzierżawy, a drugie powodują od razu rozporządzenie prawem, czyli zmiany w zakresie przynależności prawa : jego zbycie, obciążenie, ograniczenie lub zniesienie, np. umowa o przeniesieniu własności w wykonaniu umowy sprzedaży, której strony nadały tylko skutki zobowiązujące, o ustanowienie zastawu lub hipoteki, przelew wierzytelności, zwolnienie z długu, ustanowienie ograniczonych praw rzeczowych, zrzeczenie się własności. Czynności prawne o podwójnych skutkach polegają na tym , że wywierają od razu skutki zobowiązujące i rozporządzające, jeżeli strony inaczej nie postanowiły albo jeżeli przepis szczególny inaczej nie stanowi /art. 155 § 1/; wówczas umowa sprzedaży, zamiany, darowizny lub inna umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy oznaczonej co do tożsamości nie tylko zobowiązuje zbywcę, ale i przenosi własność na nabywcę. Podział ten nie obejmuje jednak wszystkich czynności prawnych, są bowiem takie, których nie można zakwalifikować ani do zobowiązujących, ani do rozporządzających. Przykładem są tzw. czynności prawne upoważniające, których treścią jest upoważnienie innej osoby do określonego działania na rzecz mocodawcy, np. udzielenie pełnomocnictwa.
Czynności prawne jednostronne i dwustronne zobowiązujące, w zależności od tego, czy z ustanowionego przez nie stosunku prawnego wynikają zobowiązania tylko dla jednej, czy też dla obu stron. Podział ten budzi wątpliwości w szczególności co do tego, czy jego kryterium stanowią tylko obowiązki „główne”, czy wszelkie obowiązki, które z danego stosunku prawnego mogą wyniknąć. Podział ten ma niewielkie znaczenie praktyczne.
Czynności prawne odpłatne i nieodpłatne. Podstawą tego podziału, mającego istotne znaczenie dla obrotu prawnego, jest ekwiwalentność lub jej brak. Niektóre czynności prawne są z samej natury odpłatne, jak sprzedaż, zamiana, czy umowa o dzieło, najem lub dzierżawa, inne natomiast są ze swej natury nieodpłatne, jak darowizna czy użyczenie, a jeszcze inne mogą być – w zależności od woli stron – odpłatne albo nieodpłatne : pożyczka, może być oprocentowana lub nie oprocentowana, zlecenie i przechowanie mogą być udzielone za wynagrodzeniem lub bez wynagrodzenia. Wątpliwości, jakie zazwyczaj występują, dotyczą problemu ekwiwalentności wzajemnych świadczeń przy czynnościach prawnych ex definitione odpłatnych i wzajemnych, gdy wartość jednego ze wzajemnych świadczeń wolą stron została ustalona mniej lub więcej poniżej rzeczywistej wartości, np. nieruchomość została sprzedana „za pół darmo”, cenę wartościowego pierścionka ustalono na niemal symbolicznym poziomie, a darowiznę obciążono poleceniem mającym poważną wartość majątkową. Zakwalifikowanie tego rodzaju czynności jest w każdym wypadku wynikiem ustaleń faktycznych, w szczególności w przedmiocie rozmiaru i przyczyn naruszenia przez strony ekwiwalentności wzajemnych świadczeń. Nieekwiwalentność bowiem mogła nastąpić z różnych powodów – albo strony dokonały czynności pozornej, albo wola jednej ze stron była dotknięta wadą /np. wyzysk, groźba, błąd, podstęp/, albo uczyniły to świadomie w ramach przysługującej im swobody umów, umów z przyczyn pozostających w ich sferze motywacyjnej. W wypadku zwichnięcia wzajemnej ekwiwatentności nie mogą być on kwestionowane, jeżeli tylko nie zachodzi całkowity.
Czynności prawne przysparzające. Powodują przysporzenie majątkowe w majątku drugiej strony lub innej osoby. Przysporzeniem majątkowym jest nie tylko wzrost majątku, a więc powiększenie jego aktywów, ale także zmniejszenie pasywów, czyli długów.
W obrocie gospodarczym istotne znaczenie mają umowy odpłatne, w tym sprzedaż, najem, dzierżawa zamiana. Umowy zaliczane do ograniczonych praw rzeczowych ; użytkowanie, służebność, zastaw, hipoteka oraz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. W dalszej kolejności należy pamiętać o umowach leasingowych, umowach o roboty budowlano-montażowych, na styku pośrednik-deweloper, umowach pożyczki oraz umowach rachunku bankowego.
W zakresie umów nieodpłatnych, należy pamiętać o umowie użyczenia i jej cechach charakterystycznych. W przeciwieństwie do funkcjonowania pojęcia użytkowania wieczystego, które jest formą własności ograniczoną w czasie /może trwać najkrócej 40 lat, najdłużej 99 lat/ oraz pojęcia użytkowania, które jest ograniczonym prawem rzeczowym.
Przystępując do omówienia umowy sprzedaży, treść tego prawa określa art. 535 Kc. Elementami istotnymi są strony umowy: sprzedający, kupujący /podmioty/, przedmiot umowy sprzedaży, czyli rzecz /ruchoma lub nieruchoma/ oraz cena. W myśl tej umowy sprzedający zobowiązuje się wydać rzecz kupującemu, a kupujący rzecz odebrać i zapłacić sprzedającemu cenę.
Nie należy zapominać, iż niekiedy obowiązek złożenia określonego oświadczenia woli przez osobę, która ma wywołać określone skutki prawne może być stwierdzone orzeczeniem sądu. Wtedy prawomocne orzeczenie sądu zastępuje oświadczenie woli takiej osoby /np. uchylanie się strony od obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, wynikającej z przedwstępnej notarialnej umowy sprzedaży/.
3. Forma czynności prawnej i skutki niedochowania wymaganej formy
Kodeks cywilny reguluje zagadnienie form czynności prawnych i określa przypadki, w których niezachowanie zastrzeżonej formy przewiduje rygor nieważności danej czynności. Nieważność czynności musi być zastrzeżona wyraźnie w ustawie i wynikać z przepisu kodeksu cywilnego, bądź ustawy szczególnej.
Ogólnie kodeks cywilny zastrzega :
Ogólnie kodeks cywilny zastrzega :
- formę pisemną dla celów dowodowych, bez rygoru nieważności, która ma tylko ten skutek, że cała czynność jest ważna, lecz w sporze przed sądem niedopuszczalny jest dowód ze świadków i z przesłuchania stron na fakt dokonania czynności. Dowód taki, o którym mowa wyżej dopuszczalny jest w dwóch przypadkach; a mianowicie jeżeli obie strony zgodzą się na przeprowadzenie takiego dowodu, bądź jeżeli konsument w sporze z przedsiębiorcą uprawdopodobni tę czynność za pomocą pisma. Np. art. 660 kodeksu cywilnego przewiduje, ze umowa najmu nieruchomości lub pomieszczeń na czas dłuższy niż rok, winna być zawarta na piśmie. W razie sporu pomiędzy najemcą a wynajmującym, którzy nie zwarli na piśmie takiej umowy, umowa najmu jest ważna, i jeżeli najemca jest konsumentem, to w sporze sąd dopuści dowód ze świadków lub przesłuchania stron, gdy przedsiębiorca /wynajmujący/ udowodni dokumentem prywatnym, iż wzywał o zapłatę zaległości. Mimo, iż konsument twierdzi, że nie była to umowa najmu, tylko użyczenia.
- formę pisemną pod rygorem nieważności – ma ten skutek, że niezachowanie tej formy powoduje nieważność czynności prawnej z mocy prawa. Kodeks cywilny zastrzega nieważność czynności prawnej, bez wymaganej formy, dla umów o roboty budowlano-montażowe, stosownie do art. 647 § 4 kodeksu cywilnego, umowy leasingu – art. 7092 kodeksu cywilnego. Poza kodeksem cywilnym taką umową jest umowa pośrednictwa i umowa o zarządzanie nieruchomościami uregulowana w ustawie o gospodarce nieruchomościami.
- formę szczególną, tj. forma aktu notarialnego przewidziana obligatoryjnie dla zbycia praw do nieruchomości art. 158 kodeksu cywilnego.
- w obrocie figuruje również forma pisemna z podpisami notarialnie poświadczonymi, np., dla zbycia lub wydzierżawienia przedsiębiorstwa oraz dla czynności prawnych, które dla swej ważności albo skutków, wymagają podpisów notarialnie poświadczonych. Niektóre czynności prawne uzależniają swój skutek od tzw. „daty pewnej”., a więc od urzędowego poświadczenia daty, które w takim przypadku jest skuteczne względem osób nie uczestniczących w dokonaniu tej czynności prawnej art. 81 kodeksu cywilnego. W obrocie gospodarczym dla pośredników ma znaczenie wymóg daty pewnej dla najmu pomieszczeń o innym przeznaczeniu niż mieszkalne. Kwestię tę reguluje art. 678 § 2 kodeksu cywilnego. Chodzi tu o sytuację, w której była zawarta umowa najmu na czas określony i w umowie nie przewidziano możliwości jej rozwiązania za wypowiedzeniem. To w przypadku zbycia rzeczy, nowy nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy i wtedy nie może wypowiedzieć najmu, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony w formie pisemnej, z datą pewną i najemca jest w posiadaniu zależnym tej rzeczy. Tylko łączne spełnienie tych trzech elementów daje ochronę najemcy przed uprawnionym wypowiedzeniem najmu przez nowego nabywcę. Zasadą bowiem jest, że zbycie rzeczy uprawnia wynajmującego, jako nowego nabywcę, do wypowiedzenia umów najmu, z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia, ograniczając jego uprawnienie do opisanego wyżej przypadku.
Wcześniej omawialiśmy zagadnienie czynności prawnej i jego głównego elementu oświadczenia woli, z którym prawo łączy określone skutki ważności. Art. 64 kodeksu cywilnego reguluje przypadki, w których obowiązek złożenia określonego oświadczenia woli będzie zastąpiony prawomocnym orzeczeniem sądu, które zastępuje obowiązek danej osoby do jego złożenia. W obrocie gospodarczym istotę tego orzeczenia sądowego najlepiej odzwierciedla uchylenie się strony od skutków umowy przedwstępnej zawartej w formie aktu notarialnego /art.390 § 2 kodeksu cywilnego/. W takim przypadku strona uprawniona do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości może dochodzić przed sądem obowiązku zawarcia umowy przyrzeczonej, stosownie do warunków określonych w akcie notarialnym z umowy przedwstępnej. Sąd w postępowaniu procesowym bada okoliczności związane z podpisaniem notarialnej umowy przedwstępnej, jakie są przyczyny, że druga strona nie chce do umowy przystąpić, a więc wszystkie okoliczności związane z niewykonaniem zobowiązania i dopiero po wnikliwym postępowaniu i przeprowadzeniu wszystkich dowodów w sprawie, wydaje wyrok, który zastępuje oświadczenie woli strony. Treść żądania pozwu musi wynikać wyraźnie z zawartej umowy przedwstępnej.
Art. 64 kodeksu cywilnego dotyczy tylko oświadczeń woli, o charakterze prawno-materialnym i nie może być podstawą do wymuszenia czynności prawnej o charakterze procesowym, np. do cofnięcia pozwu. Orzeczenie sądu w tym zakresie ma charakter konstytutywny, bowiem zastępując oświadczenie woli osoby zobowiązanej do jego złożenia, tworzy powstanie skutków prawnych, zmianę lub ustanie stosunku prawnego.
Art. 64 kodeksu cywilnego dotyczy tylko oświadczeń woli, o charakterze prawno-materialnym i nie może być podstawą do wymuszenia czynności prawnej o charakterze procesowym, np. do cofnięcia pozwu. Orzeczenie sądu w tym zakresie ma charakter konstytutywny, bowiem zastępując oświadczenie woli osoby zobowiązanej do jego złożenia, tworzy powstanie skutków prawnych, zmianę lub ustanie stosunku prawnego.
Opracowała
Mgr Ewa Maliszczak
Kancelaria Radcy Prawnego
Mgr Ewa Maliszczak
Kancelaria Radcy Prawnego
