MLS to internetowy system wymiany ofert nieruchomości (z angielskiego Multiple Listing Service) oparty o umowy pośrednictwa na wyłączność. To narzędzie sprzedaży i wynajmu nieruchomości sprawdziło się w wysoko rozwiniętych gospodarkach, a obecnie ma już wielu zwolenników w Polsce.

W naszym kraju system ten zaczęto wprowadzać w latach 90-tych. Jednym z celów Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości i lokalnych stowarzyszeń takich jak Rzeszowskie Stowarzyszenie Pośredników w Obrocie Nieruchomościami jest opracowanie jednolitych standardów zawodowych tj. jednego wzoru umowy pośrednictwa a w końcu jednego, powszechnego systemu wymiany ofert MLS w Polsce.

Osiągnięcie tego celu jest jednak bardzo trudne i wymaga spełnienia wielu warunków. Przede wszystkim musi dokonać się wśród uczestników rynku nieruchomości zmiana mentalności i zrozumienie, że przede wszystkim umowa na wyłączność daje gwarancję dokonania szybkiej i bezpiecznej transakcji. Klienci sami muszą dojść do wniosku, że pośrednik to profesjonalista, który odpowiada za ich majątek i działa w ich interesie.

Zamawiający usługę musi znać swoje prawa i być pewnym, że wyłączność to nic innego jak otwartość jego oferty na szeroki krąg odbiorców – cały rynek nieruchomości. Tylko oferty sprawdzone i kompletne pod każdym względem mogą być przedmiotem obrotu. Takie oferty nieruchomości zgłaszane są do MLS. Za to, że klient zgłasza ofertę na wyłączność do jednego pośrednika powinien być lepiej obsłużony.

Doświadczeni pośrednicy wiedzą dobrze, że jeden agent nie może dobrze obsłużyć więcej jak 10-15 ofert na wyłączność. Coraz częściej agenci są zobowiązywani do przedkładania klientom sprawozdań i relacji (co kilkanaście dni) z czynności pośrednictwa jakie dokonali w jego sprawie. Ponoszą zwiększone koszty na reklamę oraz odpowiedzialność. Część z tych czynności nie da się wykonać samodzielnie. Trzeba działać w grupie. MLS opiera się na regulaminie wewnętrznym, który jest przestrzegany. To jego postanowienia niejako wymuszają na agencie ustawiczną pracę nad realizacją oferty.

Przez MLS inne pośrednictwa wymuszają na agencji prowadzącej ciągłą pracę i nie pozwalają na zatrzymywanie oferty tylko dla siebie. Za przetrzymywanie oferty grożą mu kary finansowe. Pośrednikowi za samo podpisanie umowy na wyłączność nic się nie należy jak sądzą klienci i niektórzy pośrednicy.

Zgłaszanie oferty na wyłączność do pośrednika, który nie działa w systemie MLS uważam za błąd i ograniczenie uprawnień klienta. Z kolei zgłaszanie oferty w systemie umów pośrednictwa tzw. „otwartych” jest wadliwe i wynika raczej z ostrożności klientów i niewiedzy. Już sam fakt, że klient zgłasza się ze swoją sprawą do pośrednictwa jest sukcesem pośrednika bo jak wskazują badania tylko około 30% transakcji przechodzi przez agencje pośrednictwa.

Te same badania wykazują, że Ci którzy skorzystali z usług są w zdecydowanej większości bardzo zadowoleni. Umowa „otwarta” daje klientowi możliwość zgłoszenia oferty w wielu agencjach i prowadzeniu jej samemu. Część klientów robi wszystko aby ominąć pośrednika. Często trwa tzw. „wyścig szczurów”. Pośrednicy konkurują między sobą, który sprzeda i zgarnie prowizję, klient konkuruje z każdym pośrednikiem aby sprzedać na własną rękę lub ominąć agencję.

Z praktyki wiem, że w większości pośrednicy nie mając gwarancji zapłaty niewiele robią, słabo reklamują ofertę, zatajają istotne elementy oferty jak lokalizację, utrudniają dostęp do oferty bo boją się, że ktoś im ją ukradnie. To wszystko są to konsekwencje umowy pośrednictwa tzw. „otwartej”.

Paradoksalnie to właśnie umowa „otwarta” ma więcej cech ograniczenia dostępu do oferty niż umowa na wyłączność. Właśnie bazując na dosłownym rozumieniu znaczenia wyrazów : otwartość, wyłączność bez zrozumienia ich praktycznego wydźwięku nie można właściwie określić na czym faktycznie polega sens umowy pośrednictwa.

W tej sytuacji przy przyjęciu, że MLS to system wymiany ofert obejmujący swoim zasięgiem jak największy obszar oraz pośredników z całego kraju działających na zasadzie ofert zgłaszanych na wyłączność daje o wiele większą możliwość szybszego z finalizowania transakcji. W Polsce działa kilkadziesiąt systemów wymiany ofert. Systemów działających na bazie ofert na wyłączność jest niewiele.

Na terenie Podkarpacia działa MLS przy Rzeszowskim Stowarzyszeniu Pośredników w Obrocie Nieruchomościami. Rzeszowskie SPON jest właścicielem tego systemu pod adresem mls.rzeszow.pl. W większości jednak funkcjonują w kraju różnego rodzaju prywatne portale i wortale internetowe oferujące nieruchomości.

W zdecydowanej większości to tzw. „śmietniki” gdzie jedna oferta wpisana jest często po kilka razy w różnych cenach bez aktualizacji, a nawet oferty nieważne od kilku lat. Są to często oferty nie przygotowane do sprzedaży , wynajmu. Oferty na tych stronach mają jedną zaletę. Jest ich bardzo dużo. Ofert na wyłączność jest o wiele mniej ale zarówno klienci jak i pośrednicy wiedzą, że na tych ofertach można pracować, współpracować i szukać ich należy u najlepszych. S

zczególnie poszukują MLS-u klienci kupujący zza granicy oraz Ci którzy znają wartość i siłę MLS. Za transakcje z MLS odpowiadają zarówno pośrednicy reprezentujący stronę kupującą jak i sprzedający. W tym tkwi dodatkowa siła tego systemu a klient nie musi już chodzić od agencji do agencji. System wymiany ofert MLS bardzo szybko rozwija się ale jest jeszcze wiele do zrobienia, aby stał się powszechny.