Specyfika polskiego rynku nieruchomości...
Sobota 11.07.2020

 Specyfika polskiego rynku nieruchomości...

 
W czasie kiedy w wielu dziedzinach naszego życia wracają rozwiązania z minionej epoki warto przypomnieć co determinuje rynek nieruchomości w Polsce.
 
Czynniki determinujące rynek
To co wyróżnia nas na tle innych rozwiniętych krajów to oddziaływanie na rynek wielu wzajemnie bardzo ściśle powiązanych czynników. To z kolei ma wpływ na finansowanie nieruchomości. Do najważniejszych specyficznych czynników wpływających na rynek nieruchomości i decyzje finansowe w Polsce należą :
  • ogromny wpływ polityki
  • nawracający wpływ dziedzictwa realnego socjalizmu
  • niejasne przepisy prawne, podatkowe i regulacje bankowe oddziałujące na procesy dochodzenia do transakcji i same transakcje
  • niesprawna praca sądów gospodarczych a szczególnie sądów wieczysto księgowych i rejestrowych
  • postrzeganie Polski w skutek biurokracji, niedorozwoju i nieobecności w strefie wspólnej waluty euro jako kraju o niestabilnej gospodarce 
 
Dziedzictwo realnego socjalizmu
W ciągu ostatnich lat różnice w poziomie życia Polski i państw Europy Zachodniej zaczęły się zacierać a apetyty konsumpcyjne Polaków znacznie wzrosły. Swobodny przepływ ludzi i środków przybliżył nasz rynek do rozwiązań zachodnich. Niestety niektóre z wymienionych czynników hamują skutecznie rozwój rynku nieruchomości. Spadek po poprzedniej epoce to między innymi postawy ludzkie. Następuje sprzężenie wpływu dziedzictwa realnego socjalizmu i wpływu polityki. Z drugiej strony mamy rozwijający się rynek nieruchomości, wielu zdolnych przedsiębiorców nie pamiętających czasów „komuny „ i powstające w szybkim tempie fortuny. 
 
Homo sovieticus
W odniesieniu do postaw ludzkich z minionej epoki wywodzą się dzisiaj postawy egalitarne i roszczeniowe oraz biurokracja. Część społeczeństwa nosi to w sobie. Nazywamy te postawy potocznie homo sovieticus. To według Ks. Józefa Tischnera „zniewolony przez system komunistyczny klient komunizmu –który żywił się towarami,jakie komunizm mu oferował,… gdy komunizm przestał zaspokajać jego potrzeby i nadzieje, homo sovieticus wziął udział w buncie…. zawsze pełen roszczeń, zawsze gotów do obwiniania innych, a nie siebie, chorobliwie podejrzliwy,…niezdolny do poświęcenia siebie…..” …..” Za normalne przyjmuje nagradzanie przez przywileje, donoszenie skarg do organów partii.” 
 
Przykłady zastosowania na rynku nieruchomości
Szczególnie w okresach kryzysu na rynku nieruchomości postawy te mają wpływ na zachowanie decydentów. Przykładem może być ustawa o ochronie praw lokatorów, nadmiernie chroniąca prawa najemców, ustawa o obiektach wielko powierzchniowych i wiele innych. W praktyce życia codziennego występuje nieufność wobec innych z czym wiąże się wrogość, przypisywanie innym złych intencji, łamanie reguł wzajemności. To z kolei zwalnia te osoby z uczciwości i wiarygodności. Przekłada się to na brak zaufania miedzy przedsiębiorcami oraz wpływa na strukturą wydatków państwa. Może zabraknąć środków na innowacje, aktywną politykę mieszkaniową państwa, regulację roszczeń reprywatyzacyjnych ale muszą znaleźć się środki na zasilanie KRUSU i całych grup zawodowych. Takie bowiem są oczekiwania społeczne, którym politycy muszą sprostać.
 
Polityka a rynek nieruchomości
Ważniejsze są przywileje socjalne pewnych grup zawodowych niż rozwiązywanie środkami budżetowymi istotnych problemów dla rozwoju rynku nieruchomości. Liczą się zwłaszcza najbardziej liczne grupy społeczne, których protesty i strajki mogą zdestabilizować sytuację w kraju. W Polsce podobnie jak w innych krajach działania polityków w sferze gospodarczej obliczone są głównie na poparcie społeczne i pozyskanie elektoratu. Te postawy egalitarne tak typowe dla komunizmu powodują, że od roku 1989 nie wprowadzono podatku katastralnego, przy którym podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości. Obawy o odpływ elektoratu i niezadowolenie ludzi mniej zamożnych są silniejsze od racjonalizacji gospodarki. Innym przykładem postaw egalitarnych jest idea wstrzymania procesów prywatyzacyjnych. Strach przed oskarżeniami o wysprzedaż majątku narodowego, korupcją sprawia, że pracownicy firm państwowych boją się uczestniczyć w transakcjach sprzedaży. Każda sprzedaż nieruchomości komercyjnych, jeśli potem nastąpi jej wzrost wartości może rodzić posądzenie o korupcję. I tak się dzieje. Kilka złych przykładów kładzie się cieniem na cały proces reprywatyzacji. 
 
Zamożny przedsiębiorca znaczy podejrzany
Krytyczny stosunek do przedsiębiorczości nie ustaje a nawet pogłębia się. Po 30 latach funkcjonowania gospodarki rynkowej w Polsce przedsiębiorca czy to państwowy, czy prywatny z definicji podejrzewany jest o prowadzenie swych interesów w sposób naruszający prawo. Podejrzane są wszelkie ułatwienia dla przedsiębiorców a zdobywanie fortun zdaniem wielu urąga idei sprawiedliwości społecznej. Akceptowana jest bierność i kontestowanie decyzji a nie samodzielność i inicjatywa na rynku nieruchomości. Wskutek nadprodukcji niejasnych przepisów prawnych i podatkowych praktycznie zdecydowana większość dużych transakcji na rynku może wiązać się z oskarżeniami o naruszenie prawa a szczególnie prawa podatkowego. Mimo działań dostosowawczych do przepisów unijnych prowadzenie firmy w naszym kraju jest coraz trudniejsze. Na każdym kroku widać, że urzędnicy nie chcą wyzbyć się swoich uprawnień do ręcznego sterowania biznesem, wydawania decyzji i zezwoleń. Zmorą przedsiębiorców jest przewlekłość w czasie wydawania decyzji. Pomimo to Polska według opinii menedżerów największych międzynarodowych korporacji uznana została za jedno z najlepszych potencjalnych miejsc do inwestycji na świecie, a skala inwestycji zagranicznych świadczy o bardzo dużym potencjale naszego kraju. Wielkość inwestycji byłaby zdecydowanie większa gdybyśmy przezwyciężyli nastawienie do gospodarki rynkowej. 
 
Biurokracja
Specyfika naszego rynku nieruchomości to ogromna biurokracja. Sprzyja jej komplikowanie przepisów prawnych i podatkowych. Niejasne przepisy prawne i podatkowe i związane z nimi rozliczne pułapki, wywołują przemożny wpływ urzędników na procesy inwestycyjne na rynku nieruchomości i powodują, że konieczne jest bardzo dokładne przygotowanie transakcji. Niezbędne jest posiadanie ekspertów prawnych i podatkowych oraz zamawianie ekspertyz i analiz . Przez biurokrację i niejasne przepisy torpeduje się wdrażanie nowych programów i zmian a biurokracja uzasadnia swoje istnienie. Jednak poza utrudnianiem życia biurokracja blokuje powstawanie wielkich fortun na rynku nieruchomości, utrudnia życie przedsiębiorcom i inwestorom. Biurokracja odpowiada w pełni egalitarnym nastrojom i w tym kontekście w pełni odpowiada nastrojom społecznym. Bierność i bezczynność przedstawicieli administracji nie wywołuje społecznego potępienia. Bywa nawet nagradzana awansami do najwyższych stanowisk. Ilustracją tej bierności może być brak pokrycia kraju planami zagospodarowania przestrzennego. Na nic zdały się próby wprowadzenia majątkowej odpowiedzialności urzędników za szkody wyrządzone przedsiębiorcom wskutek naruszenia ustawy oraz obowiązek informowania ich o prawach i obowiązkach. Sprawy w sądach ciągnął się latami. Klienci miesiącami czekają na pozwolenia na budowę, przyłącz gazowy, pozwolenie wodno-prawne. Przerosty w administracji są tak ogromne, że nie można się w tym dopatrzyć żadnej racjonalności.
 
Podsumowanie
Zgodziliśmy się w roku 1989 na nowe otwarcie w gospodarce, zmianę ustroju i elitaryzm. Dzisiaj trudno powiedzieć czy faktycznie jesteśmy zadowoleni z przeprowadzonych reform i w jakim kierunku podąża rynek nieruchomości. Specyfika rynku nieruchomości w Polsce stwarza wiele problemów i napięć społecznych a duże dysproporcje w zamożności społeczeństwa utrudniają jego rozwój. 
 

Rzeszowskie Stowarzyszenie Pośredników
w Obrocie Nieruchomościami (c) 2013
realizacja: www.rspon.pl | odwiedzin: 19923