Zmiany w ustawie o własności lokali
Niedziela 26.03.2023
Zmiany w ustawie o własności lokali – rewolucja czy kosmetyka
W dniu 12 czerwca 2015 r. Sejm uchwalił zmianę Ustawy o własności lokali. Publikacja tego aktu prawnego miała miejsce w Dzienniku Ustaw w dniu 29.08.2015 r. Ustawodawca postanowił, że zmiany wejdą w życie 14 dni po tym fakcie, a więc już obowiązują.
Każdy zajmujący się zarządzaniem nieruchomościami wie, jak ważne są przepisy Ustawy o własności lokali, dla jego codziennego funkcjonowania. Nie jest to obszerny dokument. Wiele z regulacji w nim się znajdujących wydaje się być zbyt enigmatycznymi. Dlatego też w praktyce powstawało i nadal ma miejsce wiele wątpliwości dotyczących tego jak przełożyć przepisy na sytuacje, z którymi spotyka się zarządca.
Jednym z problemów było to, jak mają głosować nad uchwałami wspólnoty, współwłaściciele lokalu użytkowego – garażu. Chodzi tutaj o taki stan prawny, w którym garaż został wyodrębniony prawnie. Ma swoją księgę wieczystą i jest kilku, kilkunastu a nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli.
Zgodnie z orzeczeniami sądów powszechnych w takim przypadku należało bezwzględnie stosować przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Co to oznaczało? Otóż współwłaściciele powinni całym udziałem przypisanym takiemu lokalowi we wspólnocie, zagłosować niepodzielnie. Czyli wcześniej, wiedząc jaki będzie przedmiot uchwały, musieli zwołać swoje zebranie i na nim większością udziałów w lokalu garażowym, lub jednomyślnie podjąć decyzję jak zagłosuje „garaż”. Potrzebne było wyznaczenie – umocowanie osoby, która w imieniu innych, tak a nie inaczej zagłosuje na zebraniu wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. O tym czy wystarczy większość czy niezbędna była jednomyślność przesądzał przedmiot uchwały. Jeżeli przekraczał on granice zwykłego zarządu, a tak było najczęściej, wymagana była jednomyślność. W innych przypadkach wystarczyła większość liczona udziałami.
Taki stan prawny, w połączeniu ze stanami faktycznymi, w których garaż stanowił duży udział w nieruchomości, doprowadzał często do paraliżu decyzyjnego. Wspólnota nie mogła podjąć uchwały, gdyż nie było stanowiska, wyrażonego zgodnie z prawem, współwłaścicieli lokalu użytkowego – garażu.
Rozwiązanie tego problemu jest głównym punktem przywołanej na początku nowelizacji Ustawy o własności lokali.
Dodany został do niej art. 1a stanowiący, że ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Z kolei art. 3 uzupełniony został o ustęp 3a, zgodnie z którym na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Trzeba zwrócić uwagę na to, że zmiany te dotyczą każdej takiej sytuacji, w której mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych każdego rodzaju lokalu, tak mieszkalnego jak i użytkowego.
Wyjaśniając to na przykładzie, wygląda to teraz tak :
Jednym z problemów było to, jak mają głosować nad uchwałami wspólnoty, współwłaściciele lokalu użytkowego – garażu. Chodzi tutaj o taki stan prawny, w którym garaż został wyodrębniony prawnie. Ma swoją księgę wieczystą i jest kilku, kilkunastu a nawet kilkudziesięciu współwłaścicieli.
Zgodnie z orzeczeniami sądów powszechnych w takim przypadku należało bezwzględnie stosować przepisy Kodeksu cywilnego o współwłasności. Co to oznaczało? Otóż współwłaściciele powinni całym udziałem przypisanym takiemu lokalowi we wspólnocie, zagłosować niepodzielnie. Czyli wcześniej, wiedząc jaki będzie przedmiot uchwały, musieli zwołać swoje zebranie i na nim większością udziałów w lokalu garażowym, lub jednomyślnie podjąć decyzję jak zagłosuje „garaż”. Potrzebne było wyznaczenie – umocowanie osoby, która w imieniu innych, tak a nie inaczej zagłosuje na zebraniu wspólnoty lub w drodze indywidualnego zbierania głosów. O tym czy wystarczy większość czy niezbędna była jednomyślność przesądzał przedmiot uchwały. Jeżeli przekraczał on granice zwykłego zarządu, a tak było najczęściej, wymagana była jednomyślność. W innych przypadkach wystarczyła większość liczona udziałami.
Taki stan prawny, w połączeniu ze stanami faktycznymi, w których garaż stanowił duży udział w nieruchomości, doprowadzał często do paraliżu decyzyjnego. Wspólnota nie mogła podjąć uchwały, gdyż nie było stanowiska, wyrażonego zgodnie z prawem, współwłaścicieli lokalu użytkowego – garażu.
Rozwiązanie tego problemu jest głównym punktem przywołanej na początku nowelizacji Ustawy o własności lokali.
Dodany został do niej art. 1a stanowiący, że ilekroć w ustawie jest mowa o właścicielu lokalu, należy przez to rozumieć także współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych. Z kolei art. 3 uzupełniony został o ustęp 3a, zgodnie z którym na potrzeby stosowania ustawy przyjmuje się, że udział w nieruchomości wspólnej współwłaściciela lokalu w częściach ułamkowych odpowiada iloczynowi wielkości jego udziału we współwłasności lokalu i wielkości udziału we współwłasności nieruchomości wspólnej przypadającej na ten lokal.
Trzeba zwrócić uwagę na to, że zmiany te dotyczą każdej takiej sytuacji, w której mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych każdego rodzaju lokalu, tak mieszkalnego jak i użytkowego.
Wyjaśniając to na przykładzie, wygląda to teraz tak :
1. Jest 40 współwłaścicieli garażu, którego udział w nieruchomości wspólnej wynosi 20%. Każdy z nich ma podczas głosowania nad uchwałą wspólnoty głos o sile 0,5% i nie są już potrzebne żadne wcześniejsze uzgodnienia pomiędzy współwłaścicielami.
2. Mamy lokal mieszkalny, który jest współwłasnością (np. w wyniku dziedziczenia) 4 osób. Mają one w tym lokalu równe udziały po ¼. Natomiast lokal ten jako całość ma we wspólnocie udział wynoszący 1/124. Oznacza to, że każdy ze współwłaścicieli tego lokalu może zagłosować nad uchwałą wspólnoty głosem mającym 1/496 lub inaczej to ujmując 0,0020161%.
Wspólnota może w pewnych przypadkach przyjąć zasadę głosowania : jeden właściciel jeden głos. Jak wtedy ma wyglądać takie głosowanie w przypadku współwłasności w częściach ułamkowych. Otóż dodany ust. 2b w art. 23 stanowi, że w takiej sytuacji, współwłaściciele celem oddania głosu przypadającego na ich lokal, obowiązani są ustanowić w formie pisemnej pełnomocnika, o czym decydują większością głosów liczoną według wielkości udziałów we współwłasności lokalu.
I to już wszystko jeżeli chodzi o ważne zmiany w Ustawie o własności lokali, reszta to tylko dodanie słowa „lokalu” po słowie „właściciel” w kilku artykułach.
Taka nowelizacja na pewno była bardzo potrzebna i dobrze, że ustawodawca zdecydował się na jej przeprowadzenie. Nowe przepisy ułatwią wielu wspólnotom, przede wszystkim tym mającym duże, zazwyczaj podziemne garaże będące odrębnymi nieruchomościami, podejmowanie ważnych decyzji.
Nie jest to jednak żadna rewolucja. O takiej można by mówić gdyby nowelizacja była większa, a takie potrzeby istnieją. Należałoby zastanowić się nad zmianą definicji samodzielnego lokalu mieszkalnego czy sposobem zarządzania tak zwanymi małymi wspólnotami. Usankcjonowania wymagałoby głosowanie z wykorzystaniem internetu. Potrzebne byłoby zastanowienie się nad tym, jak na etapie powstawania wspólnoty oraz w czasie jej trwania dokonywać podziału do korzystania z części wspólnych.
W tej chwili pozostaje przyglądać się orzeczeniom sądów. Na przykład oceniając uchwałę wspólnoty wprowadzającą zasadę, że część nieruchomości wspólnej może być wynajęta członkowi wspólnoty, sąd okręgowy stwierdził, że takie postanowienie jest sprzeczne z prawem. Osoba taka i tak ma prawo do korzystania z części wspólnej wobec czego nie wolno z tego tytułu pobierać od niej czynszu.
adwokat, Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Materiał udostępniony za zgodą PFRN z : http://www.fagora.pl/zmiany-w-ustawie-o-w%C5%82asno%C5%9Bci-lokali.html
