Czekają nas katastrofalne w skutkach zmiany obrotu nieruchomościami
Niedziela 26.03.2023
Czekają nas katastrofalne w skutkach zmiany obrotu nieruchomościami
11 kwietnia 2003 roku uchwalono Ustawę o kształtowaniu ustroju rolnego. Jej przepisy na przestrzeni lat modyfikowano, lecz nigdy nie dokonano takiej drastycznej zmiany jak 5 sierpnia 2015 roku. Zmiany te wejdą w życie od 1 stycznia 2016 roku i całkowicie zmienią obowiązujący ład i porządek. Niestety, ustawodawca pod presją zbliżających się wyborów parlamentarnych stworzył rozwiązania, nie przewidując jednak, że zahamują one obrót nieruchomościami rolnymi. Ograniczą możliwość nabywania ziemi rolnej ale też praktycznie zablokują zbywanie tego typu nieruchomości.
Przede wszystkim ustawodawca operuje pojęciem „nieruchomości rolnej” (art. 2. Ustawy): – „należy przez to rozumieć nieruchomość rolną w rozumieniu Kodeksu cywilnego, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne”. Zatem każda nieruchomość, która nie jest objęta planem zagospodarowania przestrzennego i to zarówno na wsi jak i w mieście będzie podlegała kontroli obrotu. Każda, czyli także ta, której powierzchnia wynosi poniżej 1 hektara.
Ustawodawca przywrócił pierwokup do Agencji Nieruchomości Rolnych w przypadku obrotu nieruchomością powyżej 1 ha, ale dla tych poniżej 1 ha wprowadził nowy pierwokup dla dzierżawcy, a także „rolnika-sąsiada”.
Ustawodawca wprowadził do ustawy kluczowe pojęcie tj. „gospodarstwo rolne” – „należy przez to rozumieć gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego o obszarze nie mniejszym niż 1 ha użytków rolnych”; Zatem w przypadku zamiaru zbycia gruntu rolnego wchodzącego w skład gospodarstwa rolnego będzie wymagana zgoda Dyrektora Agencji Nieruchomości Rolnych. Ma to znamiona uznaniowości i jest wyjątkowo groźnym mechanizmem. O taką zgodę będzie się ubiegał każdy kto zbywa nieruchomość rolną, także i rolnik, chyba że zbycie ma nastąpić na rzecz innego rolnika. Ustawa pozbawi zbywcę możliwości swobodnego wyboru nabywcy, a dodatkowo uprawionym do pierwokupu daje oręż w postaci żądania sądowego ustalenia ceny. Może to zablokować zbycie danej nieruchomości na wiele miesięcy, gdy okaże się, że dokuczliwy sąsiad graniczący ze zbywaną nieruchomością postanowi udowodnić nam swoje racje co do ceny.
Ponadto ustawa ogranicza możliwość posiadania więcej niż 300 hektarów, oraz ogranicza sprzedaż ziemi rolnej przez Agencję Nieruchomości Rolnych praktycznie tylko na rzecz rolników.
Według źródeł sejmowych celem nowelizacji ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego było min. przeciwdziałanie wykupowi polskiej ziemi przez cudzoziemców i spekulacji nią. Po 1 maja 2016 r., zgodnie z europejskim prawem, cudzoziemcy będą mogli bowiem nabyć polską ziemię bez konieczności ubiegania się o zezwolenie na jej zakup - kończy się okres przejściowy, wynegocjowany przy wchodzeniu Polski do Unii Europejskiej. Jednak wnioski płynące z interpretacji zapisów nowelizacji są zgoła odmienne. Cudzoziemcy będą mogli nabyć polską ziemię na tych samych warunkach co Polacy (nie rolnicy), a w przypadku zamiaru nabycia kilkudziesięciu hektarów ograniczenia obrotu są pozorne. W najgorzej sytuacji znajdą się właściciele drobnych nieruchomości rolnych, w tym znaczna cześć rolników. Taki zbywca chcąc sprzedać, nie będzie mógł zrobić tego względem osoby czy podmiotu, który da najlepszą cenę. Pierwokup będzie miał jego sąsiad rolnik, zaś w przypadku gdy dyrektor ANR odmówi zgody, bo stwierdzi, że taka osoba sprzedając, pomniejsza swoje gospodarstwo rolne, może wręcz poskutkować to niemożnością zbycia. Zatem nawet Ci, którzy a co dzień nie prowadzą gospodarstwa rolnego, to w świetle zapisów wprowadzonych nowelizacją są właścicielami „gospodarstwa rolnego” i podlegają ograniczeniom wprowadzonymi ustawą.
Los rynku nieruchomości jest w rękach polityków. W zależności jak Dyrektor ANR będzie zachowywał się w kwestii wydawania zgód na „podział gospodarstw rolnych” oraz w zależności od kształtu i sensu wydanych w przyszłości rozporządzeń wykonawczych do Ustawy, tak też ukształtuje się rynek i obrót nieruchomościami w Polsce.
Zatem jaką aktualnie przybrać strategię? Kupować, rozdzielać swoje grunty, może jeszcze szybko sprzedawać? To pytania, które należy rozstrzygnąć indywidualnie. Można skorzystać z pomocy prawnika lub specjalistów w zakresie obrotu nieruchomościami, którzy śledzą zmieniające się ustawodawstwo, dokonują analiz, oraz przygotowują rozwiązania pozwalające podjąć najlepsze decyzje dla Państwa nieruchomości.
Prawnik, ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Materiał udostępniony przez PFRN z: http://www.fagora.pl/czekaj%C4%85-nas-katastrofalne-w-skutkach-zmiany-obrotu-nieruchomo%C5%9Bciami.html
