Co daje opieka profesjonalnego pośrednika część 3
Wtorek 21.11.2017

 

Co daje opieka profesjonalnego pośrednika część 3
 

Dziś kolejna część obowiązków pośrednika. W poprzednim artykule omówiono spotkanie i obowiązki pośrednika w trakcie oględzin nieruchomości. Obecnie zajmiemy się kwestią analizy stanu prawnego nieruchomości.

Pierwszą i podstawową informacją jaką powinniśmy wiedzieć jest to, że tak jak nie ma prawidłowego oferowania nieruchomości bez wizyty na nieruchomości („przyjęcie oferty” na telefon) tak i nie da się prawidłowo oferować nieruchomości bez dogłębnej analizy stanu prawnego nieruchomości. Kiedy pośrednik pojawia się u klienta powinien poprosić o dokumenty potwierdzające własność. Pośrednik musi wiedzieć czy rozmawia z Właścicielem nieruchomości, czy z jego pełnomocnikiem. Jeśli z pełnomocnikiem to także musi zadać pytanie, jakiego rodzaju i do czego pełnomocnik ma umocowanie (czy tylko do pokazywania nieruchomości, czy może negocjować kwotę transakcji, czy jest to pełnomocnictwo ustne, czy też jest to pełnomocnictwo notarialne włącznie ze sprzedażą nieruchomości.

 
Mając wgląd do Księgi wieczystej profesjonalny pośrednik niewątpliwie przeanalizuje sobie stan księgi. To nie jest tylko „rzut oka” czy Jan Kowalski jest właścicielem. W dziale Pierwszym – O sprawdzi i porówna zastany opis nieruchomości ze stanem fizycznym nieruchomości. Często się zdarza, że opis nieruchomości jest inny niż nieruchomość w rzeczywistości. Trzeba ustalić zatem, kto, kiedy i dlaczego coś w nieruchomości zmienił. Dla pośrednika nie jest nowością, że oglądamy mieszkanie 3-pokojowe, a w Księdze zapisano dwa pokoje. Jednakże należy ustalić skąd się wziął trzeci pokój: może przez podział dużego pokoju, a może przez przyłączenie części powierzchni klatki schodowej. W obydwu tych przypadkach należy przedstawić dokumentację która potwierdza warunki tych działań. W przeciwnym wypadku, dla przyszłego kupującego może to rodzić wiele komplikacji. Takich przypadków można mnożyć bardzo wiele w zależności, czy mamy do czynienia z odrębną własnością lokalu, udziałami w kamienicy (to są bardzo trudne transakcje, kiedy należy dotrzeć do informacji, w jaki sposób zajmowany metraż pokrywa się ze stanem fizycznym), czy też mówimy o działkach, domach itd.
 
Kolejny krok to dział I – Sp Księgi wieczystej. W tym dziale zapisane mamy przysługujące nam prawa w związku z posiadaniem nieruchomości. To ma znaczenie dla wartości gruntów np. czy mamy dojazd drogą gminną, czy.. służebny. A może… w ogóle nie mamy dojazdu do działki?
 
Krok trzeci to oczywiście analiza działu II Księgi Wieczystej. To prawda, że jeden właściciel to „prosty przypadek”. Jednakże „współwłasność małżeńska” w przypadku rozwodu małżonków może dość mocno skomplikować sytuację. A jeśli jest 10 współwłaścicieli? A jeśli część z nich nie żyje? A jeśli jedne ze współwłaścicieli mający tylko 4% nieruchomości jest nieznany z miejsca zamieszkania? Każdy przypadek wymaga indywidulanego rozparzenia i przygotowania procesu sprzedaży. Każdy zapis w Księdze Wieczystej może mieć wpływ na to jak szybko nieruchomość się sprzeda i za jaką cenę.
 
A zapisy w dziale III ? Każdy zapis to obciążenie. Każdy wpis w dziale III „prawa, roszczenia i ograniczenia” oznacza, że ktoś inny, ktoś obcy ma jakieś prawo do naszej nieruchomości. Czasem to „tylko” prawo przejazdu i przechodu, czasem to obowiązek przesyłu dalej mediów, ale to także może być prawo zamieszkania w naszej nieruchomości. A co jeśli dział III zajmują wpisy komornicze??
 
Dział IV hipoteka. Klienci w zasadzie tylko o to pytają: czy hipoteka jest „czysta”? To prawda, że obciążona hipoteka sprawia kłopoty przy sprzedaży. Ale to także należy sprawdzić jakiego rodzaju jest to hipoteka. Hipoteka bankowa (kredytowa) jest już zwyczajnym zapisem. Hipoteka na rzecz osób prywatnych lub hipoteki przymusowe to spory kłopot. Jak duży? To wymaga omówienia problemu i znów przygotowania właściwej ścieżki sprzedaży.
Oczywiście różnego rodzaju wpisów w księdze wieczystej jest nieograniczona ilość. Każdy przypadek trzeba przeanalizować indywidualnie – nie na każde pytanie znajdziemy odpowiedź w internecie. Zresztą w przypadku nieruchomości nie polecam internetu jako źródła informacji.
 
Tyle o Księdze Wieczystej. A to dopiero… początek. Dla działki niezbędne jest sprawdzenie aktualnej mapy i wypisu z rejestru gruntów. Tu też zapisy mogą być inne niż w Księdze Wieczystej, mogą być inne nazwiska, inne numery działek, inne areały. A plan zagospodarowania przestrzennego? A dokumenty spadkowe? Zaświadczenia z urzędu skarbowego?? Pozwolenia na budowę, projektu technicznego i obiorów budynku?? A sprawdzenie całej historii nieruchomości? Wszak sama data i sposób nabycia nieruchomości mogą spowodować dość spore komplikacje.
 
Powiem rzecz, która dla niektórych jest obca: dokładne sprawdzenie stanu prawnego konieczne jest PRZED podpisaniem umowy pośrednictwa, a nie przed podpisaniem aktu notarialnego. Tak jak na sprzedaż domu/mieszkania trzeba go uporządkować/posprzątać, tak samo uporządkowanie stanu prawnego może mieć wpływ i na wartość nieruchomości i na szybkość jej sprzedaży. Dodatkowo należy pamiętać o tym, że zaszłości które wychodzą tuż przed aktem notarialnym, albo… (o zgrozo!) na akcie mogą spowodować dość duże trudności w sprzedaży nieruchomości. Moje doświadczenia mówią, że sporo klientów nawet nie wie jaki dokładnie ma stan prawny własnej nieruchomości. Oto kilka przykładów:
·         Klientka nie wiedziała, że w księdze wieczystej ma wpisaną hipotekę kaucyjną na kredyt bankowy. Była przekonana, że spłata kredytu kilka lat wcześniej automatycznie powoduje wykreślenie hipoteki. Skutek: zdenerwowanie właścicielki, kłótnia w banku, czas poświęcony n kompletowanie nowych dokumentów, przedłużanie się sprzedaży, nieprzewidziane koszty w tym koszty wykreślenia hipoteki.
·         Klient sprzedający działkę w dziale IV miał wpisaną hipotekę z 1908 roku na 35 złotych reńskich. Powiedział, że ma działkę nieobciążoną, a wpis ten trzyma jako gadżet/ciekawostkę podnoszącą wartość nieruchomości. Skutek: 3 miesiące dochodzenia i załatwiania dokumentów pozwalających na wykreślenie hipoteki.
·         Klient (firma) sprzedający dom miał wpisaną hipotekę przymusową na rzecz ZUS w wysokości 600 zł. „Po co mam spłacać już tą hipotekę?. Jak będzie klient to pójdę do kasy i wpłacę…”. Skutek: wysłany przez pośrednika natychmiast do ZUSu klient 7 (siedem) tygodni czekał na odszukanie w urzędzie tej sprawy. Do tego 3 tygodnie procedury urzędowej. Każdy by się denerwował. 
·         Klientka chce sprzedać mieszkanie. Jest współwłaścicielką z drugą obcą sobie osobą, która zaginęła za granicą (przedstawiła dokumenty z próby poszukiwania jej w USA). Skoro „jej nie ma to ja chcę sprzedać mieszkanie”. Skutek: procedura „uznania za zmarłego” może potrwać jeszcze kilka lat a to i tak nie oznacza, że może wziąć wszystkie pieniądze za mieszkanie. 
Pokrótce opisałem konieczność wykonania analizy stanu prawnego nieruchomości. Skoro żeby coś (cokolwiek) sprzedać eksponując wszelkie zalety a minimalizując efekt ujemny wad trzeba to dobrze znać to w przypadku nieruchomości znaczące jest rozpoznanie stanu prawnego. Jednakże przede wszystkim chodzi o to, aby wszelkie wątpliwości były UJAWNIONE (niekoniecznie rozwiązane) na początku oferowania nieruchomości; do czasu znalezienia klienta mamy czas na uregulowanie tego stanu prawnego. Poznając nieruchomość na samym początku nabywamy wiedzę jak długo ewentualna transakcja może potrwać, i na ile takie rzeczy mają wpływ na wartość nieruchomości. Niewątpliwie jakaś część „niespodzianek” może ujawnić się na akcie notarialnym, ale… wtedy już może być za późno na rozwiązywanie problemów: Kupujący może się wycofać z transakcji a jeśli dojdzie mimo wszystko do transakcji to sprzedający może konsekwencje ponosić także po akcie notarialnym.
 
Pośrednik jako doradca klienta doradzi właścicielowi czym trzeba zająć się od razu, a z czym można poczekać na klienta kupującego. Profesjonalny pośrednik podpowie co obowiązkowo trzeba uregulować aby podnieść wartość nieruchomości, a jakie czynności można pozostawić do wiedzy kupującego.
 
I oczywiście profesjonalny pośrednik podejmie rozmowy, w jakim zakresie to właściciel będzie musiał uregulować sobie stan prawny nieruchomości, a w jakim zakresie będzie mógł mu w tym pomóc. Dopiero po tych uzgodnieniach można przystąpić do zawarcia umowy pośrednictwa i oferowania nieruchomości. Ale o tym napiszę w kolejnym artykule.
 
 

Ekspert Polskiej Federacji Rynku Nieruchomości
Materiał udostępniony za zgodą PFRN z: http://www.fagora.pl/co-daje-opieka-profesjonalnego-po%C5%9Brednika-3.html

Rzeszowskie Stowarzyszenie Pośredników
w Obrocie Nieruchomościami (c) 2013
realizacja: www.rspon.pl | odwiedzin: 16555