RZESZOWSKI RYNEK NIERUCHOMOSCI
Niedziela 26.03.2023
Rzeszowski Rynek Nieruchomości
We wrześniu i październiku mniejszy popyt i ceny w dół.
Ocena rzeszowskiego rynku nieruchomości jest dosyć zaskakująca. Po wyjątkowo dobrym pierwszym półroczu , teraz napływają niestety niepokojące informacje na temat znacznego wyhamowania transakcji sprzedaży i malejącego popytu na rynku wtórnym. Sprzedawały się tylko tzw okazje , czyli nieruchomości po niższych cenach. Brak było zainteresowania nieruchomościami po cenach jeszcze niedawno realnych do osiągnięcia. Wydłużały się procesy negocjacyjne a obniżki cen stały się w ostatnich miesiącach normą. O ile ceny transakcyjne były niższe od ofertowych co jest u nas regułą, to właśnie właściciele coraz częściej i to znacznie obniżali ceny ofertowe. W porównaniu do cen z lipca były to spadki do 10%. Malało również zainteresowanie nieruchomościami niezabudowanymi . Wyraźnie w październiku zmniejszył się popyt na najem mieszkań w Rzeszowie. Wzrosła natomiast podaż nieruchomości do sprzedaży. Trzeba jednak zaznaczyć , że większość sfinalizowanych transakcji to były transakcje wiązane. Obowiązywała na rynku zasada „taniej sprzedam i jeszcze taniej kupię”. Maleje udział kredytów przy finansowaniu transakcji a zaciągane kredyty nie przekraczają często 50% ceny. Widać na rynku coraz większą niechęć klientów do zaciągania kredytów. To niestety skutecznie hamowało popyt. Coraz mniejszy odsetek kupujących to ludzie młodzi do 30 roku , nie działał skutecznie na naszym terenie kredyt preferencyjny z dopłatą skarbu państwa przy zakupie mieszkań nowych na rynku pierwotnym. Ceny transakcyjne mieszkań spadły o około 200-400zł za 1 m.kw. Najbardziej były poszukiwane mieszkania o małym metrażu , niskich kosztach eksploatacji i standardzie do 200 000zł. Ceny transakcyjne mieszkań do 50 m kw na rynku wtórnym kształtowały się średnio od 3900-4200zł za 1 m kw. Mieszkania po remontach były droższe o 200-400zł za 1 m kw. Pomimo tego słabo sprzedawały się mieszkania na parterach i na ostatnich kondygnacjach, których na rynku wtórnym jest zdecydowana większość. Oferta mieszkań do sprzedaży powyżej 60 m była iększa a ceny za 1m kw niższe w stosunku do kawalerek i mniejszych metrażowo mieszkań. Barierą na rynku nieruchomości we wrześniu i październiku przy zakupie mieszkań była już kwota 200 000zł. Dlatego właściciele mieszkań większych byli skłonni do większych negocjacji a ich ceny transakcyjne spadały nawet do kwoty 3200zł za 1m kw. Dotyczyło to szczególnie mieszkań dwupoziomowych i tych o niższym standardzie w wieżowcach powyżej 70m kw powierzchni użytkowej. Trudno było znaleźć nabywcę na mieszkanie , gdzie czynsz miesięczny za lokal przekraczał 700zł bez kosztów mediów. Sporadycznie znajdowali nabywców właściciele domów i działek budowlanych. W tym segmencie widać znów postępujący zastój. Tylko domy do remontu w dobrych lokalizacjach i w cenie mieszkań do 300 000zł były poszukiwane . Domy nowe , droższe pomimo kilkukrotnej obniżki ceny nie budzą nawet zainteresowania i chęci oglądnięcia. Podobnie jest z działkami pod budowę. Duża podaż , wysokie ceny ofertowe odstraszają potencjalnych kupców. Klienci poszukują działek w pełni uzbrojonych w dobrych lokalizacjach z decyzjami o pozwoleniu na budowę i nie chcą wydać na zakup więcej jak 100 000zł . Jest cały czas duża różnica w oczekiwaniach co do ceny między sprzedającymi i kupującymi działki. To często towar który może jeszcze poczekać i tak postrzegają go sprzedający trzymając wysokie ceny. Kupujący z kolei patrzą na zakup działki w kontekście kosztów całej budowy a nie tylko chęci posiadania samej działki. Inwestycje w drogie działki nie są już dobrą inwestycją jak było wcześniej , kiedy można było założyć regularny wzrost ceny gruntu z roku na rok. To sprawia, że ceny transakcyjne działek były niższe nawet o 40% . Nie oznacza to jednak ,że ceny w ostatnich miesiącach spadły o 40%. Proces spadku cen transakcyjnych postępuje od roku 2008 i nie widać jego końca. Ceny transakcyjne działek przygotowanych pod budowę , uzbrojonych w media , z dostępem do drogi kształtują się w Rzeszowie średnio w przedziale 12 000-14000zł za 1 ar. Każdy brak np. kanalizacji, gazu itp. to spadek ceny a że w większości działki są nieprzygotowane do obrotu ich ceny spadają do poniżej 10 000zł za 1 ar. Na rynku są nadal duże różnice w cenach działek ale często ceny ofertowe są oderwane od rzeczywistych cen transakcyjnych.
Tak wyglądał rzeszowski rynek nieruchomości po wakacjach. Niestety po dobrej wiośnie jesień zaczyna się malejącym popytem i spadkami cen. Z moich informacji wynika też ,że w innych aglomeracjach większych od Rzeszowa jest podobnie.
Doradca Rynku Nieruchomości
Zbigniew Prawelski
Rzeszów październik 2014
